Si Seksi Simatupang

0
843

KALAU ada wilayah yang paling cepat berkembang beberapa tahun terakhir ini di Jakarta tak lain adalah TB Simatupang. Tentu bukan plesetan dari “siang malam tunggu panggilan”, tapi jalan yang terbentang antara daerah Pondok Indah hingga Kampung Rambutan. Sejak dibangun JORR (Jakarta Outer Ring Road) sejak awal 1990-an yang menghubungkan Jakarta Utara, Selatan, dan Timur, di wilayah tersebut, TB Simatupang menjadi area favorit para developer untuk membangun proyek-proyek propertinya.

Tidak hanya JORR sepanjang 10, tapi juga adanya beberapa akses yang menghubungkan beberapa jalan tol utama (sebutlah tol dalam kota, tol Jagorawi dan tol Cikampek), membuat TB Simatupang strategis. Yang lebih menarik lagi, wilayah ini dikenal sebagai lokasi yang established sebagai lokasi kelas atas – beberapa bagian wilayah dikenal sebagai pemukiman para ekspatriat, terutama daerah Pondok Indah, Cilandak, dan Kemang.

Selain dikenal sebagai pemukiman yang asri, karena daerah peruntukan hijaunya luas, di sini banyak terdapat berbagai fasilitas pendukung seperti rumah sakit, sekolah internasional, area F&B, dan hiburan. Cilandak Town Square, misalnya, yang berlokasi di Fatmawati dan Cilandak, kini menjelma sebagai salah satu pusat F&B dan hiburan terbaik di Jakarta.

TB Simatupang termasuk wilayah Jakarta Selatan. Koridor TB Simatupang terbagi menjadi empat bagian, yakni: Pertama, Pondok Indah – Fatmawati; Kedua, Fatmawati – Cilandak; dan Ketiga, Cilandak – Tanjung Barat, dan Bagian 4. Tanjung Barat – Kampung Rambutan.

Di sepanjang koridor TB Simatupang itulah kini berdiri sejumlah gedung perkantoran elite. Suplainya secara kumulatif mencapai 279.100 m2, dan permaintaan kulmulatifnya sekitar 249.00 m2. Ada pun okupansi rata-ratanya mencapai 89,5%. Ada pun harga sewa kotor Rp 153.000 per m2 per bulan.

Net take up gedung perkantoran di TB Simatupang hingga awal 2009 mencapai 22.650 m2 (81% dari total). Ini jauh lebih besar dari periode sebelumnya, tahun 2008 hanya 14.400 m2, tahun 2007 sebesar 37.600 m2, dan tahun 2006 sebesar 17.150 m2.

Tidak hanya sampai di sini, perkembangan pembangunan perkantoran di TB Simatupang cukup mengagumkan, sampai akhir 2009 diperkirakan akan ada suplai baru sekitar 26.800 m2, dan proyeksi tiga tahun ke depan adalah 41.700 m2 (2010), 74.200 m2 (2011), dan 151.000 m2 (2012).

Sekitar 35% dari total ruang perkantoran adalah dimiliki sendiri oleh tenant, selebihanya adalah sewaan. Profil tenant di TB Simatupang ini terdiri dari perusahaan perminyakan dan gas, pertambangan, manufaturing, TI dan telekomunikasi, suplai permesinan, kontraktor yang berhubungan dengan perusahaan perminyakan dan pertambangan, serta konsultan.

Tak bisa dimungkiri bahwa TB Simatupang menjadi area yang “seksi” sebagai lokasi perkantoran. Faktanya suplai gedung perkantoran di Jakarta Selatan saat ini terbesar berasal dari TB Simatupang (31%). Bahan tiga tahun ke depan tidak berlebihan kalau ada perkiraan angka tersebut akan mencapai 45%. Sebab, untuk Jakarta Selatan selama tiga tahun ke depan memang banyak developer yang memfokuskan mengembangkan ruang perkantoran di area ini (sampai 95%).

Proyek-proyek yang sudah dicanangkan di antaranya, untuk Bagian I, Astra Buana (2009), Signum (2012), dan Tripatra (2012). Bagian II TMT Tower (2009), JGC (2010), Menara 165 (2010), Sovereign (2011), Ratu Prabu (2011), dan Elnusa (2012). Sedangkan Bagian III GKM (2011) dan Beltway B (2012).

TB Simatupang memang prospektif, apalagi secara historis area ini relatif stabil. Bahkan ketika terjadi krisis 1998 daerah ini masih menunjukkan kebutuhan yang positif. Tidak berlebihan kalau TB Simatupang mempunyai karateristik yang unik dan menjadi supply driven dalam industri properti, khususnya perkantoran.

Tidak hanya itu saja, harga sewa ruang perkantoran di wilayah ini secara arata-rata bahkan lebih tinggi ketimbang wilayah lainnya di Jakarta. Saat ini harga sewa per m2 per bulan ruang perkantoran di TB Simatupang adalah Rp 153.000. Jauh di atas hara sewa ruang perkantoran di Jakarta Selatan pada umumnya yang Rp 126.000, bahkan wilayah non CBD Jakarta yang hanya Rp 113.000. Harga sewa ruang perkantoran di Jakarta saat ini masih dipegang CBD, yakni Rp 191.500, tapi ini untuk Grade A, sementara Grade B “hanya” Rp 135.850, masih di bawah TB Simatupang. (Cushman & Wakefield Indonesia)

Properti Indonesia, Agustus 2009